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出品｜虎嗅生意奢华组

作家｜李佳琪

张欣站在野阳大悦城 B1 层的 MUJI 餐堂前，玻璃幕墙外的轮回市集上，一些年青东谈主正在用旧物兑换绿植盆栽。在以往，大悦城 B1 以餐厅、茶饮为主，但如今这里潮玩、绿植、二次元关连的门店占比大幅提高。这是北京正在出现的"阛阓 B1 转型潮"的缩影。

三年前，这里如故泊车场出口处迷漫着尾气的通谈，如今却成了她每周必逛的 " 生活实验室 "。当她把咖啡杯轻轻放在回收箱时，头顶的智能屏自动自满：您的环保积分可兑换手工皂——这个细节让她思起几个月前在凯德 MALL· 大峡谷 B1 层的热带雨林景不雅里，恐龙骨架下的年青东谈主列队抢购生鲜，转角处的植物墙后，银发老东谈主正随着 AI 素质闇练八段锦。

由 B1 转型激发的"地下奢华"热，也正在上海出现。上海国客中心的地下生意街在建成十年后，只剩三家便利店和几家保障公司门市，透风管谈里残留着二十年前小商品市场的霉味。但在一街之隔的北外滩来福士城市市集，年青设想师们正将地下室改酿成潮水胜地。他们用不限定的展架分割空间，在墙壁上投射动态光影，把每个边缘变成自拍打卡点。有熟悉上海地产的东谈主士告诉虎嗅，2024 年以来上海商超的 B1、B2 正在参加疫情以来最旺的奢华周期。

下千里市场的解围更具思象力。山东临沂泰盛广场 B1 层将 1500㎡区域改酿成直播选品中心，日均 200 款新品通过 300 个原土主播销往左近县城，2023 年 GMV 冲破 4.2 亿元。这种批发零卖化的口头使该区域坪效达到传统业态的 2.8 倍。

数据自满，2024 年宇宙标杆阛阓面下生意年退换门店数冲破 5800 家。阛阓，这个被业内东谈主士称为"盒子"的建筑，似乎通过地下生意找到了我方新的悠然区。城市经营人人李霞的调研札记记载着更隐讳的变化：某二线城市地下生意街的商户，70% 是从淘宝转型的实体店主。他们带着网店的爆款逻辑下来，却发现这里需要完全不同的生涯手段。

阛阓 B1 以偏激背后的地下生意，正在被流量重塑。

阛阓 B1 正在发生质变

在经过前期立项、品牌邀约、手艺及商务谈判等多个进程、长达半年的准备后，北京某阛阓 B1 层终于敲定了好利来的入驻。此技俩的招商认真东谈主周杰告诉虎嗅，这个漫长的过程让他心力交瘁，还好限制还算圆满。

在越来越多阛阓新一轮的调改经营中，对地下生意的爱重进程正在飞腾。最权贵的进展莫过于，往日的服装、小商品等零卖业态不再吃香，策展型、二次元、公园式、市集型等非标生意体，动漫手办、主题快闪等新业态和诸如好利来、星巴克这么往日位于阛阓一层"门神"位置的明星引流品牌王人在或主动或被迫的向地下迁徙。

"簇新感自然代表着高手气。任意感、高颜值、私有性是当今的奢华者更顾问的维度。旧的顺次已显现出疲态，新的顺次正在形成。这种变化所代表的并不一定是正确性，而是探索性和一种全新的体验。当今的阛阓，有计划的不再是作念什么技俩能诱导来东谈主，而是要为什么样的东谈主去作念技俩。这种超越传统购物中心的新需求，给地下生意带来了浩繁的契机。"某行业东谈主士告诉虎嗅。

"由于地盘综搭伙本低，绝大部分阛阓面下生意的房钱仍低于大地 30%~40%，但交通重要的绑定与地铁轨交织注的延长又给地下生意带来浩繁的东谈主流。此外，岂论被校正为何种新业态，地下生意中微型餐饮等高频次奢华仍然是实足的主流，且单价浩繁低于地上 30%-50%。低资本＋低房钱＋高频次＋高手流，升迁了阛阓的房钱收入和销售收入，对阛阓的盈利有很大的匡助。是以爆发式增长绝非不测。"

在更中枢的区域，地下生意体现出更大的爆发力。北京某中型阛阓关连认真东谈主告诉虎嗅，其阛阓 B1 层的房钱为地上二层的 80%，但流量移动效力却逾越 2.1 倍。据行业东谈主士线路登科三方机构测算，北京国贸商城 B1 层地铁接驳区头部品牌铺位房钱单价可达 50 元 /㎡/ 天以上，权贵高于地上非中枢区域。

"这种价钱倒挂征象背后恰是地铁接驳的黄金 50 米法规。即距离地铁闸机 50 米内的商铺，其客流移动效力是庸俗区域的 2～3 倍。"上述行业东谈主士向虎嗅例如：上海静安嘉里中心 B1 层的地铁走廊经济带，2023 年房钱涨幅高达 17%，其中相接 2 号、7 号、14 号线换乘通谈的 C-12 铺位，以 63 万元 / 月的价钱刷新地下商铺的记载波多野结衣 肛交，较 2020 年涨 142%。

他还向虎嗅共享了一则"碎屑化奢华公式 "：客单价（）× 移动率（）× 停留时刻（）= 最优模子。他例如谈：瑞幸咖啡在成王人春熙路站 B1 层设立的极速取餐柜，将平均取餐时刻压缩至 23 秒，单柜日均出杯量达 487 杯，是庸俗门店的 2.1 倍。

"自然，地下生意的火仍弗成被综合为一种通用征象。这背后有两个十分迫切的复古条件，一是位处城市中枢区域，二是交通的便利。"从事生意设想 10 年之久的尹恩告诉虎嗅，若是是某个位处远郊的阛阓，哪怕在一线城市，也难与大火挂钩。

"此外，刚开业或尚在栽种期的阛阓，东谈主流和客单价王人有待考证，很难诱导著名品牌下千里。"尹恩默示，新‘盒子’在栽种期时，仍以高品性餐饮零卖类奢华为主。当用 5 年傍边的时刻栽种出踏实客流后，东谈主流奢华的导入＋阛阓品牌的诱导，使得奢华者能够接受明星、轻奢等业态的下千里，此时再进行举座调改，品牌和阛阓王人能算得过来账。这其实亦然奢华者口中，一些老牌阛阓的地下生意‘倏得火了’的原因。"

他坦言，地下生意尽头是中枢商圈的地下生意已成为商家必争之地，阛阓对入驻商家的筛选也变得越发严格。

餐饮正在被地下生意"劝退"？

为了在新一轮调改中一击即中，周杰付出了比以往多更多的戮力。

在举座调改经营决议落定后，他就运转了对好利来的邀约。"明确烘焙区位置并预留 100-200㎡的空间，还需绘图好利来的落位图，并标注星巴克、奈雪等关连业态位置以讲明注解流量协同性。同期要出具客群匹配论述、房钱对标模子，并对比同城竞品技俩的烘焙品类房钱区间，精准到元 / 日 /㎡。"

在长达两三个月的时刻里，他王人在对好利来进行专项分析，网罗区域内的拓店要领、预估单店销售额，为抽成比例铺垫谈判空间，还要制定排他公约（）、营销系结条件（）。到了现场训练才气，除了现场数据展示，还要在缠绵点设立及时客流计数器。"这一回进程下来，我嗅觉我方的业务水平更高了"。周杰笑称，好利来仅仅其中一个例子，但这果然讲明阛阓关于地下生意的爱重进程越来越高"。

尹恩的职责也在发生变化。"当今作念动线设想要像哑铃同样，找到两个端点。一端是人人交通，另一端是阛阓中庭、天井或地下网红打卡点、以此为流线作念串联，东谈主流才能被串起来，动线才能活起来。同期，再行建技俩来看，‘盒子’的面积越来越大，流线设想也变得越发复杂了。最简便的例子，商城内标记、导识、拓荒倡导设想越来越强调明晰，否则逛一个动辄一两万方的地下生意街就会像没头苍蝇同样。"

"更推行的情况是，由于地下的采光透风较差，是以体验感自然莫得地上（）好，而东谈主流的增多，也会升迁对设想的要求，比如刚才提到的中庭和采光顶，即是为了引入明后的感受，通过一些设想上的创新，增多奢华者停留时长。"

朔方某省会城市万象城的一位运营东谈主员告诉虎嗅，几年前该万象城开业，阛阓 B1 下千里广场的外围一谈为餐饮品牌，但由于客流太差一谈倒闭，甚而和阛阓打讼事索赔。之后阛阓将该区域位置分给了 MUJI、URBAN REVIVO 等快消品牌，内侧引入 ole ’ oce、1807、RÈSIMPLE 等也曾"风很大"的品牌及多个著名金店，在资格过旋即的焕发后，效力并不睬思。

"这些潮牌蓝本位于阛阓四层的次动线位置，思要打造一个潮水街区，但因流量太差而失败。更坏的情况是，几个品牌迁至 B1 后效力事迹反而更差了。这些雷声大雨点小的案例把咱们王人整得措手不足"。他向虎嗅例如谈：彼时阛阓挂出了 Manner 咖啡的围挡后，引起了"全城狂欢"，但信得过开业后，不外几天的簇新感之后，门店事迹便运转断崖下降。

跟随着开业时经营的文创、潮水两个"重磅"街区的接踵失败，该阛阓握住开启对商铺的退换。"跟随挥霍奢华回流，高化品牌、新动力汽车、小米华为等数码产物在首层入驻率的抓续升迁，阛阓蓝本的‘门神’点位也在握住作念出退换。本年，喜茶、奈雪的茶等‘门神’畴昔可能被更具有话题性的 tea stone、裕莲茶馆等取代。虽未明确见知哪个品牌会被劝退，但退换大势所趋。lululemon、Underbobo 等品牌更得当‘门神’的调性 "

把柄窄门餐眼数据，茶饮类目中门店范围排行前 20 的品牌中，有 10 家门店的选址阛阓店占比最高（）。多个茶饮品牌王人曾是阛阓的"引流款"和"门面担当"。但随着 B1 的火爆，这些蓝本多位于阛阓一层或高层餐饮层的茶饮品牌，或因经营压力接受阛阓的被迫退换，或主动下移去相干奢华者。

阛阓中更迫切的另一品类餐饮，也在接管着浩繁的锤真金不怕火。

据赢商大数据统计，2024 年，宇宙 24 城 600+ 优质购物中心录得新开门店约 3.2 万家、新关门店约 3 万家，举座开关店比 1.04，基本追平 2022、2023 年。优质购物中心开关店举座趋稳，其中 300+ 购物中心开关店比大于 1，占样本技俩半数以上。其中，餐饮门店数目权贵增多，净增超 1300 家门店，开关店比 1.14。

强烈的竞争仍是让餐饮店"店找东谈主"征象越发权贵。快餐们王人在戮力披上正餐的外套，戮力剥去我方土、low 的形象，它们在阛阓 B1 层用快餐的价钱和正餐的外型紧紧收拢奢华者的心。而那些也曾位居高层的餐饮品牌也在戮力的脱去我方推动的外套，来相合奢华者的需求

在上述万象城东谈主士职责的 5 年时刻里，阛阓内 100 多家餐饮店永久谢世且事迹尚可的独一 C'è Amore 爱意、绿茶、西贝和湊湊四家。前两者主打超高性价比，西贝对准带娃家庭。"进展最差的是湊湊，诚然岑岭时代曾拿下单日 20w 的事迹，但 2023 年以来事迹下滑十分严重"。

在他的印象中，万象城的餐饮商铺招商十分卷，好多时候只引进省内首店。但落拓的跟风事后，大多量门店和品类王人会马上归于安心甚而出现负增长。"有主动除掉的，有坪效太低被劝退的，总之阛阓内餐饮店的汰换率极高。"

阛阓 B1 越来越成为一个 " 立体战场 "。"是否是垂直组合、能否中意情怀奢华、供应链是否跟得上统筹兼顾，甚而连情怀学辩论王人必不可少。轨交客流＋年青潮水定位 B1＋特殊品类（）的集群式奢华＋自运营获客等身分一谈具备，细则性才会更大。"上述行业东谈主士坦言。

暗雷也不少

地下生意火起来了，但这并不代表通盘东谈主王人有契机站优势口。

"诚然地盘综搭伙本低，但建安资本比地上要高，尽头是关于消防通谈疏散的要求极高。阛阓需要在经营初期就作念好工程交底深度对接，如证明技俩所需工程条件（）。"周杰告诉虎嗅。

"地下生意的业态其实十分受限，因为国度对地下生意的消防、燃气安全等要求十分高，一些东谈主气颇高的餐饮店，若必须使用燃气，但在设立初期莫得作念预留，那基本就告别了参加地下的可能（）。另外还有好多业态并不恰作为念下千里。比如电影院、儿童游乐场等阛阓的高手气地标，若后期思要下千里，改酿资本等王人是算不外来账的。但一些用电的西餐、奶茶，以集群体式出现的珠宝、黄金等品类，在地下王人是能算得过来帐的。"一位资深地产东谈主士告诉虎嗅。

关于地下生意的华贵究竟能否长期，尹恩合计这取决于阛阓每年房钱收入增长的比例（），若是这么，地下生意将被认定为良性钞票，何况当这种增长趋于踏实后，阛阓就不错花更多的时刻去周转和调改地上的业态，通盘这个词场子才会越来越好。

但华贵背后也心事着凶狠。上述万象城职责主谈主员告诉虎嗅，诚然他们的好多探索王人见效欠安，但该万象城仍然扛起了朔方市场营收的大旗。他笑称，这或者率是因为阛阓"莫得情面味儿"，一切以坪效为准，坪效够不上预期者，岂论曾给阛阓孝敬了多高的客流和营收，王人敌不外被劝退的气运。

"咱们的空铺率是有调查的，基本不错作念到无缝衔尾，撤场店铺一类是合约到期，一类是因阛阓有更好的弃取或原门店坪效太低而被劝退，独一极个别是经营不下去主动撤。若是某门店效力不行也暂未找到合适的提补，招商部门不时和会过短续神志与品牌配合。之前和奈雪即是这么聊的，合约仍是到期了，但下个品牌还莫得完全谈妥，暂时通过短续神志保证无空铺。"

一位在 B1 踩坑屡次的商家向虎嗅默示，商家为了不空铺会遴荐填铺神志快速补充商家。"各楼层端头及东谈主流动线较难抵达的场地为阛阓冷区。冷区需要店铺自带流量才行。阛阓不时会将主力店安排在这些区域。但近两年不少主力店拓展变慢、面积变小且坪效过低，部分阛阓会有计划把一些非主力店遗弃在端头冷区。若灾难被安排在冷区且奢华者必经之路上有 3 个以上空置铺位，若莫得宽裕的客流吸附能力，基本即是等死"。

他例如默示。"假如你作念小暖锅生意，但此阛阓仍是有一家小暖锅品牌，但招商又推选了一个位置，价钱愈加低廉。从动线上看，竞品具备优先被弃取权。这种情况，不时也相比危机，因为客户可能从走过第一家时仍是作念好决策了。这场竞品会剿战注定是自相残杀的饥饿游戏。还有一些情况也很危机，比如黄金店铺被衰退分歧、小餐被夹到零卖中间、书店开在暖锅店控制，轻食沙拉挤进家电卖场等，最终王人会成为扞格难入的"生意孤儿"。

一些案例也仍是预警了危机。"南京景枫中心某高端日料品牌从阛阓五楼迁至 B1 层，主打东谈主均 300 元的 Omakase 套餐。B1 层奢华者以快餐、茶饮为主，高客单价与楼层奢华风尚不符，日均客流不足 10 东谈主。"上述行业东谈主士告诉虎嗅。

价钱明锐边际的存在让杭州湖滨银泰 B1 层某奶茶店价钱从 12 元涨至 18 元后，复购率骤降 41%。长沙国金街 B1 层 2023 年引入 30 家首店后，地上二层的女装区空置率从 8% 升至 19%。上述行业东谈主士告诉虎嗅：这种"地下虹吸"征象在客流超 10 万东谈主次的阛阓尤为彰着。若 B1 层房钱占比极度阛阓总房钱收入的 35%，可能激发生意生态失衡。

B1 的"篡改"仍在陆续。不错细则的是，在中国生意世界的领土上波多野结衣 肛交，再也莫得所谓的 " 边缘区域 "。